Introducción
En el mercado inmobiliario colombiano, una de las consultas más frecuentes entre arrendatarios es si pueden dar por terminado un contrato de arrendamiento cuando el inmueble presenta daños estructurales o funcionales. Sin embargo, existe la creencia errónea de que cualquier daño permite al inquilino retirarse sin consecuencias legales.
La Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, establece con claridad los casos específicos en los cuales un arrendatario puede desistir del contrato sin penalidad, así como las responsabilidades del arrendador para mantener el inmueble en condiciones aptas de habitabilidad.
En este artículo, Arquiler SAS, en su labor de intermediación profesional y legal entre arrendadores y arrendatarios, expone las reglas que rigen esta situación.
1. Fundamento legal: artículo 5 de la Ley 820 de 2003
El artículo 5 de la Ley 820 de 2003 establece que:
“El arrendador está obligado a entregar el inmueble en condiciones habitables y a efectuar durante la vigencia del contrato las reparaciones necesarias para mantenerlo en ese estado. El incumplimiento de esta obligación podrá dar lugar a la terminación anticipada del contrato por parte del arrendatario.”
Este artículo contempla una excepción legal a la regla de permanencia mínima (por lo general, un año), permitiendo al inquilino retirarse sin penalidades ni preavisos si el arrendador incumple con las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad del inmueble.
2. ¿Qué se entiende por “condiciones habitables”?
El término “habitable” no se refiere a comodidades estéticas, sino a las condiciones básicas que garantizan el uso seguro y funcional del inmueble como vivienda. Esto incluye:
- Estado de techos, muros, pisos y estructuras sin riesgo de colapso.
- Instalaciones eléctricas y sanitarias funcionales y seguras.
- Acceso a agua potable, ventilación y luz natural.
- Ausencia de humedad extrema, filtraciones o plagas.
No se considera inhabitable un inmueble simplemente porque:
- Tiene acabados antiguos o desgastados.
- Presenta humedad leve o problemas estéticos.
- No cuenta con remodelaciones recientes.
3. Procedimiento para dar por terminado el contrato
Si el arrendatario considera que el inmueble está en condiciones no habitables, la ley exige que se siga un proceso claro y documentado, que incluye:
- Notificación escrita al arrendador o inmobiliaria, detallando los daños e indicando que se requiere su reparación.
- Otorgar un plazo razonable para que se efectúen las reparaciones (habitualmente entre 5 y 15 días).
- Si no hay respuesta o no se realizan las reparaciones, el arrendatario puede:
- Solicitar la intervención de una inspección de policía.
- Dar por terminado el contrato sin penalidades, dejando constancia de las comunicaciones y pruebas de los daños.
Importante: No es legalmente válido abandonar el inmueble sin notificación ni pruebas documentadas. De lo contrario, el arrendador podría exigir cláusula penal o canon proporcional por incumplimiento del término mínimo.
4. ¿Cuáles daños justifican la terminación anticipada?
Según la jurisprudencia de los jueces civiles y las interpretaciones legales, solo los daños que impidan el uso seguro y funcional del inmueble justifican la terminación anticipada.
Entre ellos:
- Filtraciones graves que comprometan la estructura o generen riesgos eléctricos.
- Colapso parcial de techos, muros o pisos.
- Fallas en instalaciones eléctricas que generen peligro.
- Inundaciones recurrentes no solucionadas por el propietario.
- Daños estructurales por movimientos de tierra, sismos o humedad extrema.
5. Casos en los que NO se puede terminar el contrato
El arrendatario no puede dar por terminado el contrato sin consecuencias si:
- Los daños son menores y no afectan la habitabilidad.
- Nunca notificó formalmente al arrendador o inmobiliaria.
- No otorgó un plazo razonable para hacer las reparaciones.
- Abandona el inmueble sin justificación o comunicación previa.
En estos casos, el contrato se considera terminado de manera unilateral e injustificada, y el arrendatario puede ser responsable del pago de la cláusula penal o los meses faltantes para cumplir el mínimo legal.
6. Rol de la inmobiliaria y de empresas como Arquiler SAS
Arquiler SAS, como intermediaria profesional, garantiza:
- El cumplimiento de las normas legales de habitabilidad.
- Supervisión técnica del estado de los inmuebles administrados.
- Atención oportuna de PQRS de arrendatarios.
- Canal de comunicación claro y legal entre ambas partes.
- Gestión de reparaciones y mantenimiento en tiempo oportuno.
7. Recomendaciones para evitar conflictos
Para arrendadores:
- Realizar una entrega técnica del inmueble con registro fotográfico.
- Incluir cláusulas claras sobre mantenimiento y reparaciones.
- Atender con prontitud reportes de daños.
Para arrendatarios:
- Reportar daños por canales formales (correo, carta firmada).
- Guardar evidencia de fallas, fotos y fechas.
- No tomar decisiones unilaterales sin respaldo legal.
Conclusión
La Ley 820 de 2003 protege al arrendatario cuando el inmueble no es habitable, pero también exige un procedimiento formal y razonable para terminar anticipadamente el contrato.
No todo daño justifica el retiro del inmueble, y hacerlo sin pruebas o sin cumplir los pasos legales puede generar consecuencias económicas.
Con el acompañamiento de Arquiler SAS, arrendadores e inquilinos cuentan con un marco legal, técnico y operativo que reduce los riesgos de conflicto y garantiza el cumplimiento del contrato de forma transparente.
