Lotes en venta, la guía que debes leer antes de comprar

Montañas cerca de medellín con Lotes en Venta

¿Estás buscando un lote cerca de Medellín?, ¿Tal vez en Antioquia o incluso en Colombia?, ¿Te gustaría conocer lo que debes tener en cuenta antes de comprar lotes en venta para no ser víctima de una estafa o de una mala inversión? Quédate en este artículo que aquí te lo explicamos todo.

Aquí aprenderás lo que todos deberíamos conocer sobre la compra de un lote y hasta algunos secretos que jamás se te habrían ocurrido. Vamos.

Clave 1: Tips para saber qué comprar

¿Qué considerar al comprar lotes en venta?

Empezaremos por resaltar algunos puntos generales y desarrollemos los más importantes, pero antes de ello debes hacerte una pregunta si no te la has hecho.

¿Qué buscas hacer con el lote que piensas comprar?

¿Pretendes construir, revender, tener tu lugar en el campo, sembrar, construir la casa de retiro para tu vejez o un lugar para veraneo y fines de semana?

Una vez tengas una respuesta, debes considerar la ubicación según tus gustos y posibilidades.

Aunque esto parezca simple, tiene sus complicaciones. Veamos unas cuantas suponiendo que buscas un lugar para habitar:  

Ubicación

Un comportamiento muy común en muchas personas es comprar en las mismas áreas en que han vivido siempre, sin embargo, si consideras algunos elementos de la ubicación puedes llevarte grandes sorpresas en lugares que jamás imaginaste.

Ten en cuenta la distancia de la cabecera urbana y a servicios que siempre necesitas cerca, tiempos de desplazamiento, el estado y tipo de vías, los peajes, los puntos cercanos, el clima, la cantidad de tierra que desees adquirir, el desarrollo urbano y de loteo de los alrededores, la situación de orden público de los últimos años, y otros factores que puedas considerar relevantes.

En caso de dudas, un servicio de acompañamiento parece algo innecesario, pero puede ser la clave para encontrar esa tierrita que siempre quisiste. 

Facilidad de acceso

Por comodidad y precaución parece aconsejable comprar un lote en una zona relativamente cercana a una carretera pavimentada, pues esto garantizará rapidez cuando necesites desplazarte para un servicio o emergencia.

Sin embargo, si cuentas con un vehículo adecuado o no te preocupa un poco más de distancia, las vías empedradas y caminos de herradura suelen ser indicativo de mayor tranquilidad, cercanía a áreas mucho más vírgenes, parajes extraordinarios y una experiencia más cercana a la naturaleza.

Servicios e infraestructura

Ahora bien, independientemente del destino y los accesos, debes siempre considerar la proximidad a un centro de salud, otros servicios de emergencia, puntos de abastecimiento y a otras personas: nunca se sabe cuándo se pueda necesitar un poco de ayuda.

No olvides preguntar por el acceso a una fuente de agua o acueducto y a electricidad. Considera siempre tus condiciones y lo que pienses hacer en el lote.

Es por esto que sugerimos considerar el extrarradio de ciudades como Medellín o del municipio de tu preferencia. 

Uso del suelo

La ley 388 de 1997 establece un mandato para que cada municipio desarrolle su Plan de Ordenamiento Territorial, dicho plan establece objetivos, estrategias, políticas y parámetros que orientan el desarrollo físico y la utilización del suelo, es decir, allí se delimita dónde se puede construir un parque, un hospital, una carretera, una fábrica o urbanización.

Por ejemplo, sería ilegal ofrecer lotes en venta en un área protegida, pues estas son destinadas para la conservación de la naturaleza y no para construir un hotel o casa campestre.

A la hora de considerar el uso del suelo, asegúrate también de estar retirado de zonas con riesgos ambientales, por ejemplo, tierras inundables a la margen de un afluente, agua contaminada, radiación, alta proliferación de vectores o animales que transmitan enfermedades.

Así mismo, evita siempre la cercanía a zonas industriales, dado que estas suelen implicar contaminación sonora, tránsito molesto por el alto flujo de vehículos de carga, posibilita la presencia de tuberías de envergadura, gasoductos, así como la exposición a mayor contaminación.

 ¡Asegúrate de que el uso del suelo sea el adecuado para lo que te están ofreciendo y para lo que estás buscando!

Clave 2: Documentos cruciales

¿Cómo comprar un terreno de forma segura?

Lo siguiente que debes hacer antes de comprar un lote o terreno es asegurarte sobre su estado jurídico. Hay miles de lotes en venta, pero pocos tienen la papelería al día.

Afortunadamente, es sencillo despejar las dudas más importantes solicitando al propietario un Certificado de Libertad y Tradición (CLyT) actualizado, este documento contiene el historial del inmueble desde el momento en que fue matriculado. Por ende, te permite:

  • Verificar que se encuentre matriculado ante una Oficina de Registros Públicos, lo cual implica que haya sido debidamente registrado ante las entidades administrativas. 
  • Sus anotaciones contienen información sobre el actual dueño de la propiedad y los anteriores, mostrando cada operación en orden cronológico. Esto ratifica que quien te vende si sea o represente al propietario actual. 
  • También indica los procesos de que ha sido objeto el predio, tales como ventas, hipotecas, embargos o afectaciones por patrimonios de familia. Con estos datos puedes corroborar que no estás por adquirir un dolor de cabeza. 
  • Según la propiedad que hayas ubicado, puede contener especificaciones de la construcción e incluso descripción de la propiedad, si se encuentra sometida a régimen de propiedad horizontal o desenglobe. 

El CLyT es expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro a través de su portal web, cualquier persona puede registrarse, solicitarlo y pagarlo, así que, si el propietario o vendedor se niega a brindar esa información por supuesta confidencialidad o cualquier otro motivo, lo mejor es que desistas de comprar ese lote, pues puede tratarse de un factor de alarma.

En caso de tener dudas siempre es aconsejable asesorase con expertos. 

Luego de revisar el CLyT, si requieres más detalles o ya te estás decidiendo por un lote, estos documentos te ayudarán a despejar otras dudas, e incluso algunos de ellos son indispensables en los trámites para que sea tuyo:

  • Resolución de urbanismo: este documento es entregado solo a quien construye acatando la norma y nos indica si el terreno es apto para la construcción ¡Pídelo siempre!
  • Licencia para la construcción de obras: es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT).
  • Desenglobe: es un acto con el cual el dueño de un terreno comienza a dividirlo en varias fracciones o lotes, previa verificación del lote y sus áreas para que cumplan con las disposiciones propias de la modalidad bajo la que subdivide, siempre relacionadas con la unidad agrícola familiar (UAF), el POT, las cargas ambientales y urbanísticas permitidas. 
  • Folio de Matrícula: es el documento que guarda la relación entre el lote y el predio de mayor extensión, ya que sin este folio se puede recaer en embargos y afectaciones.
  • Otros: para el momento de la compra también es importante revisar que la propiedad esté al día en impuestos. Por ende, debes y puedes solicitar: Certificado del último impuesto predial, paz y salvo de valorización de la Gobernación, paz y salvo de la administración horizontal si aplica, Certificado de Cámara de Comercio si hay hipoteca.  

Por último, si requieres de un estudio de títulos más detallado puedes acudir al sector financiero, y, para aspectos más técnicos no dudes en acudir con un abogado especializado, ingeniero, arquitecto o topógrafo para que revisen y validen las escrituras de los últimos años. 

Clave 3: Aspectos técnicos y financieros

¿Qué más preguntar antes de comprar un lote?

Todavía se puede tirar del hilo en muchos sentidos si lo que buscas es seguridad y claridad al momento de adquirir ese lote que tanto deseas.

La mejor forma de comprar un terreno de forma segura es siempre informarte cuanto puedas.

Aquí te dejamos entonces algunos detalles para saber a qué te enfrentas, requisitos técnicos que dan tranquilidad e incluso datos para determinar el tipo de profesionales que debes contactar.

Estudio de suelos

Todo proyecto inmobiliario, de propiedades, constructivo, de loteo debe contar con valoraciones profesionales sobre la tierra, las aguas, las pendientes, las condiciones geológicas, subterráneas, etc. Solicita siempre información al respecto.

Evita al máximo reproducir la costumbre de lotear, edificar, parcelar sin contar con las valoraciones de rigor.

Recuerda que vives en un país con una exuberante y compleja geografía, pero también dotado de excelentes profesionales en mecánica de suelos, geotecnia, ingeniería, hidrología, arquitectura y demás áreas afines. No lo olvides, estás invirtiendo en tu patrimonio.

Registro y consulta ante entidades públicas y privadas

En el apartado anterior te mencionamos los documentos que debes tener presente para guiar de la mejor manera tu proceso de decisión.

Sin embargo, consideramos que es igual de importante resaltar que acudiendo a entidades públicas como curadurías, oficinas de planeación o de instrumentos públicos podrás no solo acceder a dichos documentos, sino informarte sobre detalles como:

  • El mínimo de metros para subdividir un terreno permitido en el municipio y si la subdivisión que involucra al lote de tu interés si está aprobada o cumple con las exigencias normativas.
  • Corroborar la situación jurídica: por ejemplo, en el sector de los lotes es muy común que no te ofrezcan un inmueble con escrituras públicas, sino que te mencionen términos como baldíos, compra en derecho, proindiviso, compra sin desenglobar.

Sin embargo, estas entidades no siempre (sobre todo en municipios) cuentan con el personal dispuesto o capacitado para solventar tus dudas.

Por ello, siempre es recomendable contratar una asesoría legal o de empresas u comisionistas que ofrezcan servicios de tramitación ante los entes reguladores. 

Posibilidad de pago

Existen varias opciones para comprar un lote, por ejemplo, una vía rápida es comprar lotes en remate: los precios son muchos más bajos, claro está, implica mayor atención al detalle frente a lo jurídico y tener dinero a la mano.

Por otro lado, las entidades financieras -bancos, cooperativas- manejan diferentes préstamos para comprar lote, así como para construcción, hay que tener en cuenta que las cláusulas y requisitos varían de acuerdo con la entidad, el valor solicitado, tiempo de financiación y perfil del solicitante; las cajas de compensación e instituciones estatales son una buena opción cuando queremos buscar opciones más asequibles, apoyarnos en programas sociales o emplear cesantías o subsidios.

Si bien te contamos las opciones que tienes para financiar la compra de un lote, es sabido que hay zonas precios más elevados, sea por su cercanía a sitios turísticos, clima u oferta de servicios.

Además, hay que tener en cuenta que los costos no solo se reflejan en el precio del terreno, también en los cobros posteriores tales como: impuesto predial, administración, servicios públicos, peajes, canasta familiar, ocio, etc.  

Aquí el resumen

  • Haz una lista de requerimientos o tips para la propiedad que buscas. 
  • Considera los servicios e infraestructura que deseas tener cerca.
  • Verifica los documentos legales y la tramitología que supone una compra. 
  • Revisa siempre el estado de la propiedad: legal, geográfico, geológico, uso del suelo. 
  • Infórmate y asesórate cuanto puedas sobre aspectos técnicos, jurídicos, financieros.

¿Se nos ha pasado algo? ¿Quieres hacer un aporte? ¿Contarnos tu experiencia? Para eso es la caja de comentarios, ¡hablemos!

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